OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召开(k乔布斯为什么把苹果给库克āi)的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望乔布斯为什么把苹果给库克，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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