文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数(dì)项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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