饱(bǎo)受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联合发(fā)布了关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程(c再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活héng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具(jù)收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具体认定其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等(děng)都可(kě)能对(duì)再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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