饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易(yì)当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规(guī)定(dìng)：房(fán敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗g)屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司可能(né敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗ng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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