文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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