5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却(què)断崖式(sh陈睿怎么了，b站陈睿事件ì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值陈睿怎么了，b站陈睿事件更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)陈睿怎么了，b站陈睿事件季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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