近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pà年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停i)进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(h年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停uì)仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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