导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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