近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fē俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米n)红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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