饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不(认真地还是认真的写作业，认真的与认真地bù)得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由购房者来认真地还是认真的写作业，认真的与认真地(lái)承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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