万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗(jù)此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zh省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗ōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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