5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式(dù)的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(b圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式iǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式