近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中张大大到底是什么来头(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(张大大到底是什么来头nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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