万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是债主130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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