饱受争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了(le)关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民(mín)造3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方(3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可(kě)能对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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