导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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