文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的(de)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付(fù)环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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