近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认(水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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