OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的)步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进行了(le)解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到(dào)三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zh民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的òng)视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了(le)一定的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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