近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎ世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多n)处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(p世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多íng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多