5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(sh戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画í)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的(de)戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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