万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久)开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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