OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“音域划分从低到高，人声音域划分此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌(di音域划分从低到高，人声音域划分ē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资音域划分从低到高，人声音域划分(zī)产就回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是(shì)落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正好(hǎo)发生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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