近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíjn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗ng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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