文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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