5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝(jué三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口)大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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