饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规定的(de)收费标(biāo)准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部(bù)门(mén)依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有(yǒu)利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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