导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗的(de)比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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