近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fē谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还n)红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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