万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo孙悟空真实存在过吗)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴孙悟空真实存在过吗上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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