文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然数学中e等于多少，高中数学中e等于多少趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目数学中e等于多少，高中数学中e等于多少的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加数学中e等于多少，高中数学中e等于多少(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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