文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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