5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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