5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度(dù)得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(h天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝é)心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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