导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超900doi的时候怎么夹，doi是怎么夹0万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的doi的时候怎么夹，doi是怎么夹三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)doi的时候怎么夹，doi是怎么夹城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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