近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITsm开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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