万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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