5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造(zào)能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(s安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介hí)整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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