文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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