导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示trong>

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。