饱受争议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客(kè)源(yuán)优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收(shōu)费个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部(bù)门主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前(qián)并未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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