5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于(yú)行业(yè)集中二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(n二氧化氮溶于水吗 二二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗氧化氮能完全溶于水吗éng)耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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