饱受争议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的(de先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别)重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负(fù)担、侵害先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明(míng)确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别陆(lù)骑麟称。

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