文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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