文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fán3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米g)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(d3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米e)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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