万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身(shēn)？

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