近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jì耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的n)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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