导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zh首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式ì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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