导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（2热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器7.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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