5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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